內容來自 Dan Lok 和 Andrian
․為何客戶不想買的原因？
1.No need 不需要：遇到不需要的客戶，你最好減少損失、節省時間，你將他們過濾掉。
2.No Urgent 不急：拖延殺了訂單，你要告訴他們為何要買，你必須要表明告訴他們，為何他們現在就要買，比如是限量產品、比如特別優惠、比如限時優惠。
3.No desire 沒有慾望：如何製造這個慾望？比如無法抗拒的優惠，讓產品看起來很吸引人。
4.No money 沒錢：但客戶回答這個內在的意義，其實是代表你這產品沒有價值，也許他們可以負擔，但是他們看不到這個價值，你要告訴客戶這個產品這個價值>價格。
5.No trust 沒有信任感：給他們其他客戶的評價，告訴他們我們在這公司的歷史，或者你在這公司待多久，還有他們也不相信自己，不相信這個產品會對他們有幫助。
․千萬不要問底下這些問題？
1.How can I help you？我能幫你嗎？因為客戶怕你會銷售他東西。
2.Do you have a minute? 你能給我1分鐘？因為你在說謊，你自己知道你一定會講超過一分鐘，你可以改成 Is this a good time to talk? 現在是好時間可以講一下話嗎？改成這可能會好一點。
3.How could you not want this deal？你怎麼可以不要這筆交易？ 你可以改成這個可以改變你的一生？代表你並沒有真正找到客戶的需求。
4.Would you like some time to think about it？你需不需要一點時間去想？你必須要逼單，讓我們馬上幫你解決這個問題，你必須建議客戶當下趕快下決定。
5.Would you like proposal or quote？你需要一個提議或報價嗎？如果你可以在沒有提案的情況下結案，就別提這個提議。
6.Who is the best salesperson that’s ever called you？誰是最好的業務？客戶根本不在乎是誰，客戶只在乎誰可以幫他解決問題，誰可以幫我減輕痛苦？沒有人會在乎你是不是得獎的業務。
7.Can I send you an email？我可以給你電子信嗎？記住當面或電話直接成交，別只是給他們電子信件，。
8.Are you looking to buy today？你今天要買嗎？你要記住，人們不喜歡被銷售，但他們喜歡買東西。
․溝通技巧？
銷售不是要你的客戶買你的產品，而是讓客戶買你的『解決方案』，你要先幫客戶解決他的問題，業務要找出客戶的問題，先跟客戶建立關係，這個關係也叫report。
1.客戶到show room前，應該先花幾分鐘跟客戶認識一下，如客戶從哪裡來的？客戶住在哪裡？客戶職業？還有了解客戶是屬於甚麼樣的人？VADKOG：V代表visual視覺、A 代表audio 聽覺(講話要有語調，講慢一點)、D代表 digital很思考的人(會分析你講的話)、K 比較難猜的人(比較保護自己的人，靠感覺的人)、Olfactery 代表嗅覺，G就是食物。
2.幫客戶做診斷，如醫生在幫病人診斷，才能幫你對症下藥，就是要問客戶問題，如你要買來投資還是自住？要買幾房？離你做工多遠？價位？這是你買的第幾間房子？你之前買的屋子有甚麼你不喜歡的？你之前買房子是透過agent 買嗎？你最喜歡的服務是甚麼？你最不喜歡的服務是甚麼？另一個方法是PDDD (Play dumb dig dig 裝傻一直挖挖)
3.講故事的技巧 Magic story，除了產品的故事，你還要講2個故事，第一個故事是company story這個公司有建過幾個房子、有多少經驗、拿過多少獎項，要讓客戶知道這個公司是有名聲的。第二個故事就是你自己的故事，講你和客戶有共同點的故事，有一句話說 facts tells、story sells。
4.FBAT (feature 產品的屬性 benefit 好處 advantage 優點 testimony 見證)
5.Important concern 客戶在乎的點，不要馬上回覆，多了解客戶多一點問題。
6.Scarcite 稀有
․營銷你要做到4樣東西？
1.看見你
2.認識你
3.喜歡你
4.相信你
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